保障财产权和市场交易安全

     为准确适用法律，有效指导司法审判，推动物权法更好地调整社会生活，切实提升保障财产权利及市场交易安全与效率的法治化程度，日前《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（下称“《解释》”）出台。《解释》共22个条文，结合审判实践中遇到的难点问题，对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出相应规定，于3月1日起施行。

     明确不动产登记与物权确认关系。《解释》明确规定：在案件的受理上，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于法院民事诉讼受案范围。而从诉讼中不动产登记簿证明力的角度，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。

   明确按份共有人优先购买权适用情况。《解释》明确，共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，法院不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，法院应予支持。两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，法院应予支持。

     进一步明确善意取得制度。《解释》规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证责任。此举明确了“善意”认定的基本标准，以及由谁承担举证责任。

       明确预告登记制度效力。《解释》第4条规定，未经预告登记的权利人同意，开发商想转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，认定其“不发生物权效力”。比如，在房产交易中，如果存在商品房预售制度，购房者可以就尚未建成的住房进行“预告登记”。